El jueves 12 de noviembre, la Diputación Permanente del Congreso votó los dos decretos de vivienda que el Gobierno aprobó el 6 de octubre. Uno sigue adelante y el otro no. Lo explicamos sin titulares: qué cambia para quien tiene un piso alquilado, para quien quiere vender y para quien busca vivienda en Barcelona.
El que se queda: Real Decreto-ley 29/2026
Se convalidó por 35 votos a favor y 34 en contra, y la convalidación se publicó en el BOE del 13 de noviembre. Está en vigor desde el 8 de octubre. Es un texto largo, con medidas muy distintas. Estas son las que más afectan en el día a día.
Prórrogas de los alquileres
El inquilino de determinados contratos de vivienda habitual que ya estaban en vigor puede pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años, año a año, si está al corriente de pago y lo ha estado los ocho meses anteriores. Durante la prórroga se mantienen las condiciones del contrato.
En las zonas de mercado residencial tensionado, como Barcelona, existe además una prórroga extraordinaria de hasta tres años, que se aplica con preferencia. El propietario puede oponerse solo en los casos que prevé la norma, por ejemplo, si necesita la vivienda para él o para un familiar y lo comunica en plazo y en forma. En Barcelona, antes de contestar a una petición de prórroga, hay que saber cuál de las dos se aplica a ese contrato.
Actualización de la renta
Hasta el 31 de diciembre de 2027, para las anualidades que venzan hasta esa fecha, rige una regla extraordinaria. Si el inquilino ya paga más que el límite que resulta del sistema de índices de precios de referencia, la renta no se puede subir. Si no lo supera, se actualiza según lo que acuerden las partes y, a falta de acuerdo, el aumento no puede pasar del 2 %.
Conviene no confundir dos índices. El índice de precios de referencia sirve para determinar determinados límites del alquiler, mientras que el IRAV establece el límite ordinario de actualización anual de los contratos sujetos a él, sin perjuicio de las medidas extraordinarias vigentes.
Alquileres de temporada y por habitaciones
El decreto modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos. Un alquiler de temporada tiene que durar más de 31 días y, como regla general, no más de doce meses, aunque puede prolongarse si sigue existiendo la causa que lo justifica. Si se alquila por habitaciones, la suma de las rentas no puede superar la que correspondería al piso entero.
Los contratos firmados antes del 8 de octubre de 2026 mantienen su régimen hasta que termine el plazo pactado, pero no pueden prorrogarse bajo ese régimen anterior. En Cataluña, además, la Ley 11/2025, en vigor desde el 1 de enero de 2026, ya regula los alquileres de temporada y por habitaciones, por lo que también debe tenerse en cuenta la normativa autonómica.
Venta de una vivienda alquilada
Es una de las novedades más relevantes para quien piensa vender. Según el nuevo artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ya no se puede pactar que el inquilino renuncie a su derecho de adquisición preferente: el derecho a que se le ofrezca la vivienda antes que a otro comprador, en las mismas condiciones, o a quedársela si se vendió sin ofrecérsela.
Hasta ahora era habitual incluir esa renuncia en los contratos. Para los contratos anteriores a la reforma habrá que ver qué régimen se les aplica. Antes de poner a la venta un piso alquilado, hay que revisar el contrato y prever la notificación al inquilino.
Seguros, garantías y entrega de la vivienda
El decreto prohíbe exigir al inquilino que contrate un seguro de impago y limita a una mensualidad las garantías adicionales en los alquileres de temporada. Establece también nuevas reglas sobre las reparaciones y sobre la documentación del estado de la vivienda en la entrega. Son cambios que conviene tener presentes al preparar un contrato nuevo.
Desahucios
El decreto amplía hasta el 31 de diciembre de 2030 la protección frente a determinados desahucios de personas vulnerables sin alternativa de vivienda. No es una suspensión automática y general: la norma distingue distintos supuestos, exige que se acrediten las circunstancias previstas y protege de manera especial a determinados pequeños propietarios, que en algunos casos pueden pedir una compensación. No cualquier inquilino puede paralizar un desahucio indefinidamente.
Publicidad de los alquileres
Los anuncios tienen que informar del índice y del límite de renta aplicables y, en su caso, de que el propietario es gran tenedor. En Cataluña, el Decreto-ley 3/2026 ya concretaba qué tiene que decir un anuncio de alquiler. En HabitaRetail ya lo aplicamos en nuestros anuncios de alquiler.
Plusvalía municipal
Desde el 1 de diciembre cambian los coeficientes máximos que se usan en el cálculo por el método objetivo, el que parte del valor catastral del suelo. En Barcelona, que tiene una tabla propia, se reducen los coeficientes de ese cálculo para los inmuebles que se tienen desde hace 17 años o más, porque los de la ordenanza quedan por encima del nuevo máximo y se aplica directamente el máximo. Por ejemplo, con más de 20 años el coeficiente pasa de 0,40 a 0,30. Para tenencias más cortas, en Barcelona no cambia nada mientras el Ayuntamiento no modifique su ordenanza.
No todas las transmisiones tendrán una cuota más baja: depende de qué método resulte más favorable en cada caso. En una venta cuenta la fecha de la escritura. En una herencia, en cambio, cuenta la fecha del fallecimiento, no la de la escritura de aceptación: una herencia de antes del 1 de diciembre se calcula con los coeficientes anteriores aunque se acepte después.
Fiscalidad
Hay nuevas reducciones en el IRPF para quien alquila vivienda, sobre todo en alquiler asequible y en zonas tensionadas. Para los inquilinos, se crea una deducción estatal del 10 % por alquiler de vivienda habitual para contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros, sujeta a los demás requisitos legales.
El que cae: Real Decreto-ley 28/2026
Se derogó, así que no llega a aplicarse nunca: iba a entrar en vigor el 15 de noviembre. Preveía que los contratos de vivienda habitual se prorrogaran obligatoriamente por periodos de cinco años (siete si el propietario es una empresa) si nadie avisaba de lo contrario, y que el propietario que no quisiera prorrogar pagara al inquilino una indemnización de al menos doce mensualidades.
Nada de eso existe. Los contratos siguen con las reglas de duración y prórroga que ya tenían, más las prórrogas extraordinarias del otro decreto en los casos en que se apliquen.
Qué deben revisar los propietarios
- Si tienes un piso alquilado en Barcelona: cuándo vence el contrato y si el inquilino puede pedir la prórroga extraordinaria, y cuál. Antes de actualizar la renta, comprueba si estás por encima o por debajo del límite del índice de referencia.
- Si alquilas por temporada o por habitaciones: que el contrato cumpla la norma estatal y la catalana a la vez.
- Si vas a vender un piso alquilado: el derecho de adquisición preferente del inquilino, antes de comprometerte con un comprador.
- Si vas a vender o has heredado algo que se tiene desde hace muchos años: con qué coeficientes se calculará la plusvalía. Nuestra calculadora de venta te da una primera cifra.
Una actualización de renta mal hecha, una prórroga contestada fuera de plazo o una venta firmada sin respetar el derecho del inquilino pueden salir caras. Son decisiones que dependen del contrato y de las circunstancias de cada inmueble, y conviene revisarlas antes, no después.
Fuentes: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE) · Acuerdo de convalidación (BOE núm. 283, de 13 de noviembre de 2026) · Ley de Haciendas Locales, artículo 107 (BOE)
Información general actualizada a la fecha de publicación. Cada operación tiene sus particularidades: antes de tomar una decisión, consulta tu caso concreto.
Conoce al equipo
