Dijous 12 de novembre, la Diputació Permanent del Congrés va votar els dos decrets d'habitatge que el Govern va aprovar el 6 d'octubre. Un tira endavant i l'altre no. T'ho expliquem sense titulars: què canvia per a qui té un pis llogat, per a qui vol vendre i per a qui busca habitatge a Barcelona.
El que es queda: Reial decret llei 29/2026
Es va convalidar per 35 vots a favor i 34 en contra, i la convalidació es va publicar al BOE del 13 de novembre. És vigent des del 8 d'octubre. És un text llarg, amb mesures molt diferents. Aquestes són les que més afecten en el dia a dia.
Pròrrogues dels lloguers
El llogater de determinats contractes d'habitatge habitual que ja eren vigents pot demanar una pròrroga extraordinària de fins a dos anys, any a any, si està al corrent de pagament i ho ha estat els vuit mesos anteriors. Durant la pròrroga es mantenen les condicions del contracte.
A les zones de mercat residencial tensionat, com Barcelona, hi ha a més una pròrroga extraordinària de fins a tres anys, que s'aplica amb preferència. El propietari només s'hi pot oposar en els casos que preveu la norma, per exemple, si necessita l'habitatge per a ell o per a un familiar i ho comunica en termini i en forma. A Barcelona, abans de contestar una petició de pròrroga, cal saber quina de les dues s'aplica a aquell contracte.
Actualització de la renda
Fins al 31 de desembre de 2027, per a les anualitats que vencin fins a aquesta data, regeix una regla extraordinària. Si el llogater ja paga més que el límit que resulta del sistema d'índexs de preus de referència, la renda no es pot apujar. Si no el supera, s'actualitza segons el que acordin les parts i, a falta d'acord, l'augment no pot passar del 2 %.
Convé no confondre dos índexs. L'índex de preus de referència serveix per determinar determinats límits del lloguer, mentre que l'IRAV estableix el límit ordinari d'actualització anual dels contractes subjectes a aquest índex, sens perjudici de les mesures extraordinàries vigents.
Lloguers de temporada i per habitacions
El decret modifica la Llei d'arrendaments urbans. Un lloguer de temporada ha de durar més de 31 dies i, com a regla general, no més de dotze mesos, tot i que es pot allargar si continua existint la causa que el justifica. Si es lloga per habitacions, la suma de les rendes no pot superar la que correspondria al pis sencer.
Els contractes signats abans del 8 d'octubre de 2026 mantenen el seu règim fins que acabi el termini pactat, però no es poden prorrogar sota aquest règim anterior. A Catalunya, a més, la Llei 11/2025, en vigor des de l'1 de gener de 2026, ja regula els lloguers de temporada i per habitacions, per la qual cosa també cal tenir en compte la normativa autonòmica.
Venda d'un habitatge llogat
És una de les novetats més rellevants per a qui pensa vendre. Segons el nou article 25 de la Llei d'arrendaments urbans, ja no es pot pactar que el llogater renunciï al seu dret d'adquisició preferent: el dret que se li ofereixi l'habitatge abans que a un altre comprador, en les mateixes condicions, o a quedar-se'l si es va vendre sense oferir-l'hi.
Fins ara era habitual incloure aquesta renúncia als contractes. Per als contractes anteriors a la reforma caldrà veure quin règim s'hi aplica. Abans de posar a la venda un pis llogat, cal revisar el contracte i preveure la notificació al llogater.
Assegurances, garanties i lliurament de l'habitatge
El decret prohibeix exigir al llogater que contracti una assegurança d'impagament i limita a una mensualitat les garanties addicionals en els lloguers de temporada. Estableix també noves regles sobre les reparacions i sobre la documentació de l'estat de l'habitatge en el lliurament. Són canvis que convé tenir presents en preparar un contracte nou.
Desnonaments
El decret amplia fins al 31 de desembre de 2030 la protecció davant de determinats desnonaments de persones vulnerables sense alternativa d'habitatge. No és una suspensió automàtica i general: la norma distingeix diferents supòsits, exigeix que s'acreditin les circumstàncies previstes i protegeix de manera especial determinats petits propietaris, que en alguns casos poden demanar una compensació. No qualsevol llogater pot paralitzar un desnonament indefinidament.
Publicitat dels lloguers
Els anuncis han d'informar de l'índex i del límit de renda aplicables i, si escau, que el propietari és gran tenidor. A Catalunya, el Decret llei 3/2026 ja concretava què ha de dir un anunci de lloguer. A HabitaRetail ja ho apliquem als nostres anuncis de lloguer.
Plusvàlua municipal
Des de l'1 de desembre canvien els coeficients màxims que s'utilitzen en el càlcul pel mètode objectiu, el que parteix del valor cadastral del sòl. A Barcelona, que té una taula pròpia, es redueixen els coeficients d'aquest càlcul per als immobles que es tenen des de fa 17 anys o més, perquè els de l'ordenança queden per sobre del nou màxim i s'aplica directament el màxim. Per exemple, amb més de 20 anys el coeficient passa de 0,40 a 0,30. Per a tinences més curtes, a Barcelona no canvia res mentre l'Ajuntament no modifiqui la seva ordenança.
No totes les transmissions tindran una quota més baixa: depèn de quin mètode resulti més favorable en cada cas. En una venda compta la data de l'escriptura. En una herència, en canvi, compta la data de la defunció, no la de l'escriptura d'acceptació: una herència d'abans de l'1 de desembre es calcula amb els coeficients anteriors encara que s'accepti després.
Fiscalitat
Hi ha noves reduccions a l'IRPF per a qui lloga habitatge, sobretot en lloguer assequible i en zones tensionades. Per als llogaters, es crea una deducció estatal del 10 % per lloguer d'habitatge habitual per a contribuents amb una base imposable inferior a 33.007,20 euros, subjecta als altres requisits legals.
El que cau: Reial decret llei 28/2026
Es va derogar, així que no s'arriba a aplicar mai: havia d'entrar en vigor el 15 de novembre. Preveia que els contractes d'habitatge habitual es prorroguessin obligatòriament per períodes de cinc anys (set si el propietari és una empresa) si ningú no avisava del contrari, i que el propietari que no volgués prorrogar pagués al llogater una indemnització d'almenys dotze mensualitats.
Res d'això existeix. Els contractes continuen amb les regles de durada i pròrroga que ja tenien, més les pròrrogues extraordinàries de l'altre decret en els casos en què s'apliquin.
Què han de revisar els propietaris
- Si tens un pis llogat a Barcelona: quan venç el contracte i si el llogater pot demanar la pròrroga extraordinària, i quina. Abans d'actualitzar la renda, comprova si estàs per sobre o per sota del límit de l'índex de referència.
- Si llogues per temporada o per habitacions: que el contracte compleixi la norma estatal i la catalana alhora.
- Si vols vendre un pis llogat: el dret d'adquisició preferent del llogater, abans de comprometre't amb un comprador.
- Si vols vendre o has heretat alguna cosa que tens des de fa molts anys: amb quins coeficients es calcularà la plusvàlua. La nostra calculadora de venda et dona una primera xifra.
Una actualització de renda mal feta, una pròrroga contestada fora de termini o una venda signada sense respectar el dret del llogater poden sortir cares. Són decisions que depenen del contracte i de les circumstàncies de cada immoble, i convé revisar-les abans, no després.
Fonts: Reial decret llei 29/2026, de 6 d'octubre (BOE) · Acord de convalidació (BOE núm. 283, de 13 de novembre de 2026) · Llei d'hisendes locals, article 107 (BOE)
Informació general actualitzada a la data de publicació. Cada operació té les seves particularitats: abans de prendre una decisió, consulta el teu cas concret.
Coneix l'equip
