Moltes vendes que es compliquen a la notaria ho fan per un paper que ningú no va demanar a temps. Una hipoteca pagada que continua apareixent al Registre, una terrassa tancada que no consta enlloc o una derrama aprovada que el comprador descobreix la setmana de la signatura.
Res d'això impedeix vendre. Però si surt tard, es negocia amb pressa i gairebé sempre a la baixa. Per això, abans de posar un pis al mercat, el mirem per capes.
Registre de la Propietat
El primer és una nota simple actualitzada. Serveix per comprovar dues coses: qui figura com a propietari i quines càrregues té la finca.
En els titulars apareixen problemes més sovint del que sembla: una herència que no es va inscriure mai, un cònjuge que no hi figura o un copropietari amb qui cal comptar per signar.
En les càrregues, el cas més habitual és la hipoteca ja pagada que continua inscrita. Pagar el préstec no l'esborra del Registre: cal l'escriptura de cancel·lació. Es pot fer a la mateixa signatura de la venda, però convé saber-ho abans perquè el comprador i el seu banc ho tinguin clar.
Cadastre
La referència cadastral, la superfície i l'ús que consten al Cadastre haurien de coincidir amb el Registre i amb la realitat. Moltes vegades no hi coincideixen: metres que es van guanyar tancant una terrassa, un altell o una distribució que va canviar fa anys.
Una diferència no impedeix la venda, però el comprador la veurà i el seu banc també, perquè el taxador treballa amb aquestes dades. Si cal corregir alguna cosa, és millor començar abans de publicar l'anunci.
Urbanisme
Aquí es revisa si el que hi ha al pis és el que es va autoritzar. Les obres sense llicència (tancaments, canvis de distribució, dos habitatges units en un) i els usos diferents del permès, com un local convertit en habitatge, són el que més complica una operació.
També entren en aquesta capa dos documents que es demanen sempre:
- La cèdula d'habitabilitat. A Catalunya és documentació habitual de la venda, i el comprador la necessita per donar d'alta els subministraments. Cal comprovar que és vigent.
- El certificat d'eficiència energètica. És obligatori per anunciar i vendre, i l'etiqueta ha d'aparèixer a l'anunci.
Si l'edifici té la ITE pendent o amb deficiències, també convé saber-ho abans de parlar de preu.
Comunitat de propietaris
Per signar, el notari demana el certificat de deutes amb la comunitat, que emet el secretari o l'administrador. Un rebut pendent s'arregla ràpid; el que convé revisar amb més calma són les actes recents.
S'hi veuen les derrames aprovades per obres, els plets de la comunitat i els canvis d'estatuts. Una derrama aprovada i no pagada ha de quedar resolta a les arres: qui la paga i com es descompta, per escrit.
Impostos
Vendre té cost fiscal, i fer els números abans evita sorpreses:
- Plusvàlua municipal. Es calcula per dos mètodes i es paga pel que surt més baix. Si es ven sense guany real, es pot no pagar, però cal acreditar-ho.
- IRPF. El guany entre el que va costar el pis i el que es ven tributa a la declaració de l'any següent. Hi ha supòsits d'exempció, com la reinversió en habitatge habitual, que tenen requisits i terminis propis.
- Si el venedor no resideix a Espanya, el comprador reté el 3 % del preu i l'ingressa a Hisenda a compte de l'impost.
- L'IBI de l'any el paga qui era propietari a 1 de gener, llevat que es pacti repartir-lo.
Què fem amb tot això
Revisar-ho abans de fixar el preu de sortida. El que apareix a temps es pot corregir, explicar a l'anunci o tenir en compte en el preu. El que apareix a la notaria es negocia amb el comprador al davant i amb una data a sobre.
A HabitaRetail aquesta revisió la fa un advocat col·legiat abans de comercialitzar l'immoble. És la segona fase del Pla Habita 5.
Informació general actualitzada a la data de publicació. Cada operació té les seves particularitats: abans de prendre una decisió, consulta el teu cas concret.
Coneix l'equip
