Muchas ventas que se complican en la notaría lo hacen por un papel que nadie pidió a tiempo. Una hipoteca pagada que sigue apareciendo en el Registro, una terraza cerrada que no consta en ningún sitio o una derrama aprobada que el comprador descubre la semana de la firma.
Nada de eso impide vender. Pero si sale tarde, se negocia con prisa y casi siempre a la baja. Por eso, antes de poner un piso en el mercado, lo miramos por capas.
Registro de la Propiedad
Lo primero es una nota simple actualizada. Sirve para comprobar dos cosas: quién figura como propietario y qué cargas tiene la finca.
En los titulares aparecen problemas más a menudo de lo que parece: una herencia que nunca se inscribió, un cónyuge que no figura o un copropietario con el que hay que contar para firmar.
En las cargas, el caso más habitual es la hipoteca ya pagada que sigue inscrita. Pagar el préstamo no la borra del Registro: hace falta la escritura de cancelación. Se puede hacer en la misma firma de la venta, pero conviene saberlo antes para que el comprador y su banco lo tengan claro.
Catastro
La referencia catastral, la superficie y el uso que constan en el Catastro deberían coincidir con el Registro y con la realidad. Muchas veces no coinciden: metros que se ganaron cerrando una terraza, un altillo o una distribución que cambió hace años.
Una diferencia no impide la venta, pero el comprador la va a ver y su banco también, porque el tasador trabaja con esos datos. Si hay que corregir algo, es mejor empezar antes de publicar el anuncio.
Urbanismo
Aquí se revisa si lo que hay en el piso es lo que se autorizó. Las obras sin licencia (cerramientos, cambios de distribución, dos viviendas unidas en una) y los usos distintos del permitido, como un local convertido en vivienda, son lo que más complica una operación.
También entran en esta capa dos documentos que se piden siempre:
- La cédula de habitabilidad. En Catalunya es documentación habitual de la venta, y el comprador la necesita para dar de alta los suministros. Hay que comprobar que está vigente.
- El certificado de eficiencia energética. Es obligatorio para anunciar y vender, y la etiqueta tiene que aparecer en el anuncio.
Si el edificio tiene la ITE pendiente o con deficiencias, también conviene saberlo antes de hablar de precio.
Comunidad de propietarios
Para firmar, el notario pide el certificado de deudas con la comunidad, que emite el secretario o el administrador. Un recibo pendiente se arregla rápido; lo que conviene revisar con más calma son las actas recientes.
En ellas aparecen las derramas aprobadas por obras, los pleitos de la comunidad y los cambios de estatutos. Una derrama aprobada y no pagada tiene que quedar resuelta en las arras: quién la paga y cómo se descuenta, por escrito.
Impuestos
Vender tiene coste fiscal, y hacer los números antes evita sorpresas:
- Plusvalía municipal. Se calcula por dos métodos y se paga por el que resulta más bajo. Si se vende sin ganancia real, se puede no pagar, pero hay que acreditarlo.
- IRPF. La ganancia entre lo que costó el piso y lo que se vende tributa en la declaración del año siguiente. Hay supuestos de exención, como la reinversión en vivienda habitual, que tienen requisitos y plazos propios.
- Si el vendedor no reside en España, el comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa en Hacienda a cuenta del impuesto.
- El IBI del año lo paga quien era propietario a 1 de enero, salvo que se pacte repartirlo.
Qué hacemos con todo esto
Revisarlo antes de fijar el precio de salida. Lo que aparece a tiempo se puede corregir, explicar en el anuncio o tener en cuenta en el precio. Lo que aparece en la notaría se negocia con el comprador delante y con una fecha encima.
En HabitaRetail esta revisión la hace un abogado colegiado antes de comercializar el inmueble. Es la segunda fase del Plan Habita 5.
Información general actualizada a la fecha de publicación. Cada operación tiene sus particularidades: antes de tomar una decisión, consulta tu caso concreto.
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