Article d'opinió.
Cada setmana em passa el mateix. Truco a un propietari que té un inquilí que se'n va i li pregunto si tornem a llogar el pis. Cada vegada més, la resposta és que no: que prefereix vendre'l o, directament, deixar-lo tancat fins que decideixi. A l'altra banda, el telèfon sona amb inquilins que fa mesos que busquen lloguer i han decidit provar de comprar.
És una experiència de despatx, no una estadística. Però les dades van en la mateixa direcció, i crec que val la pena explicar per què passa.
El lloguer s'està tancant
Des del 16 de març de 2024, Barcelona i la majoria de municipis grans de Catalunya apliquen la contenció de rendes de la Llei 12/2023: un contracte nou no pot superar la renda de l'anterior i, si el propietari és gran tenidor o el pis no s'ha llogat en cinc anys, tampoc l'índex de referència.
La Generalitat defensa que funciona, i té una dada a favor: el preu mitjà dels contractes nous a Barcelona era el primer trimestre del 2026 un 4,7 % més baix que dos anys abans. No ho discuteixo. El problema és quants contractes se signen.
Segons les fiances dipositades a l'Incasòl, a Catalunya es van signar 132.988 contractes de lloguer el 2023, 118.626 el 2024 i 108.057 el 2025. A la ciutat de Barcelona, 30.789 l'any passat, davant de 32.903 l'anterior. I la dada que més em preocupa és el saldo, la diferència entre contractes que se signen i contractes que acaben: a Barcelona superava els 9.000 el 2021 i el 2022, va baixar a uns 6.500 el 2023, a 2.700 el 2024 i a tot just 500 el 2025. El parc de lloguer pràcticament ha deixat de créixer.
Quan hi ha menys pisos, els que surten se'ls disputen molts. Idealista calcula que cada anunci de lloguer a Barcelona rep unes 95 sol·licituds, més del doble que a Madrid. Un preu més baix serveix de poc si no aconsegueixes signar.
Per què el propietari es retira
Els propietaris amb qui treballem no són fons. Són, sobretot, particulars amb un, dos o tres pisos. Per a ells el càlcul és senzill: si en acabar el contracte han de baixar la renda, assumir pròrrogues que no controlen i un règim que canvia cada pocs mesos, vendre a preus de màxims és una sortida raonable. Aquest any, sense anar més lluny, el Govern espanyol va aprovar al març un decret que limitava al 2 % les actualitzacions i permetia a l'inquilí prorrogar dos anys, i el Congrés el va tombar setmanes després. Aquesta inestabilitat pesa tant com la norma.
Cada pis que surt del lloguer i es ven converteix un inquilí potencial en un comprador més, i un propietari arrendador en un venedor. La demanda no desapareix. Canvia de mercat.
L'obra nova no arriba
L'inquilí que decideix comprar mira primer l'obra nova. A Barcelona gairebé no en troba.
El setembre del 2018 l'Ajuntament va aprovar la modificació del Pla general metropolità que obliga a destinar el 30 % de les promocions d'obra nova i de les grans rehabilitacions de més de 600 m² a habitatge protegit. Se'n sol dir «llei Colau», tot i que no és una llei sinó una modificació del planejament. La intenció era bona: generar habitatge assequible amb diners privats.
Vuit anys després, segons les dades que ha donat el mateix Ajuntament, la mesura ha produït 34 pisos. El consistori calcula que, pel camí, s'han deixat de generar més de 2.000 habitatges assequibles. L'actual alcalde va intentar flexibilitzar-la i aquest estiu va anunciar que n'aparca la reforma per manca d'acord.
El que jo veig és el que no s'ha fet. El petit i mitjà promotor, el que comprava un edifici antic, el rehabilitava sencer i el retornava al mercat com a habitatges renovats, ha deixat de fer-ho a Barcelona, perquè amb una part obligatòria a preu protegit l'operació no surt. Molts d'aquests edificis continuen allà, sense rehabilitar, i aquests habitatges no existeixen.
Tota la pressió, sobre la segona mà
Si el lloguer es tanca i l'obra nova no arriba, queda un sol lloc on buscar: el pis de segona mà. Allà s'hi ajunten qui comprava per viure, l'inquilí que ja no troba lloguer i l'inversor que abans comprava per llogar.
El resultat es veu en els preus: segons idealista, l'habitatge en venda a Barcelona es pagava a l'agost a 5.440 €/m², un 6,3 % més que un any abans. I les pujades més grans no són a l'Eixample (+4,2 %), sinó a Nou Barris (+15,9 %) i Sant Andreu (+12,2 %). La pressió baixa cap als barris on compra la gent que fins ahir llogava.
Això ja s'ha provat
Berlín va congelar els lloguers el febrer del 2020. Les rendes anunciades van baixar, però l'oferta es va enfonsar: l'institut ifo va estimar que els pisos de lloguer anunciats van arribar a caure fins a un 60 %, i no es van recuperar després que el Tribunal Constitucional alemany anul·lés la llei l'abril del 2021. Un estudi publicat a Management Science conclou que part d'aquests pisos sembla haver-se perdut de manera permanent per al lloguer.
Irlanda limita des del 2016 les pujades de renda a les zones de més pressió, Dublín inclosa; en els últims anys, al 2 % anual. El 2025 el mateix Govern va reconèixer que el sistema havia frenat la inversió i l'oferta, i des del març del 2026 permet actualitzar la renda a mercat entre inquilins i exclou del topall les promocions noves.
No dic que els topalls no abaixin les rendes. Les abaixen, per a qui ja té contracte. El que ensenya l'experiència és que, si no hi ha més habitatges, el topall reparteix l'escassetat en lloc de resoldre-la, i deixa fora qui arriba de nou: el jove que s'emancipa, el que ve a treballar, el que se separa.
Què faria jo
No tinc una solució màgica, però sí algunes certeses de despatx. Cal que torni a sortir a compte rehabilitar edificis a Barcelona, i això passa per revisar el 30 % perquè es pugui complir de debò, per exemple en un altre solar del barri. Cal estabilitat: que qui lloga un pis sàpiga quines regles tindrà d'aquí a cinc anys. I cal que l'Administració construeixi i mobilitzi el seu propi sòl al ritme que promet.
Mentrestant, si tens un pis i dubtes entre tornar a llogar-lo o vendre'l, fes els comptes amb les regles reals i no amb les de l'anunci del costat. T'ajudem a fer-los. I si busques habitatge i t'has passat a la compra, que el pis que trobis el revisi algú abans que signis.
Fonts: Institut Català del Sòl (fiances de lloguer) i Generalitat de Catalunya; idealista (agost del 2026); Ajuntament de Barcelona, a través de Metrópoli Abierta (agost del 2026); ifo Institut (2022); Hahn, Kholodilin, Waltl i Fongoni, Management Science (2024); Govern d'Irlanda (juny del 2025).
Informació general actualitzada a la data de publicació. Cada operació té les seves particularitats: abans de prendre una decisió, consulta el teu cas concret.
Coneix l'equip
