por HabitaRetail 
1. Un nuevo paquete de medidas urgentes en materia de vivienda y urbanismo
La Generalitat, a pesar de no haber aprobado presupuestos para 2025, ha optado por implementar una normativa de urgencia que combina acciones inmediatas con reformas estructurales. El Decreto-ley 2/2025 recoge medidas en cinco bloques principales:
2. ¿Qué cambia con el Decreto-ley 2/2025?
a) Tanteo y retracto obligatorio para grandes tenedores en zonas tensionadas
Se amplía la obligación de comunicar todas las transmisiones de vivienda en zonas de mercado residencial tensionado si el transmitente es un gran tenedor, ya sea persona física o jurídica. Esta medida aplica incluso en ventas a particulares, salvo excepciones justificadas (por ejemplo, si el comprador se compromete a residir durante 10 años en el inmueble).
Las viviendas adquiridas por la Generalitat en ejercicio de este derecho quedarán calificadas como vivienda protegida de forma permanente, lo cual tendrá efectos relevantes sobre su régimen jurídico y fiscal.
b) Creación del Registro de Grandes Tenedores
Se crea un registro obligatorio en el que deberán inscribirse tanto personas físicas como jurídicas que cumplan con la definición legal de gran tenedor (más de 5 viviendas o 1.500 m² de uso residencial). La falta de inscripción o la omisión de datos se considera infracción grave.
c) Nuevas reglas para el Registro de Solicitantes de Vivienda Protegida
Las solicitudes caducarán a los dos años si no se actualizan, y se introduce la obligación de ratificar la voluntad de adquirir una VPO antes de formalizar la adjudicación. Esto pretende evitar adjudicaciones inactivas o fraudulentas y mejorar la eficiencia del sistema.
d) Simplificación urbanística y agilización de la promoción de vivienda pública
Se modifican varios artículos del Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Cataluña (TRLUC) y de su reglamento, con los siguientes objetivos:
- Equiparar los requisitos de publicidad de los instrumentos de gestión a los del planeamiento.
- Suprimir los consorcios en las Áreas Residenciales Estratégicas (ARE) y sustituirlos por convenios.
- Establecer un régimen específico para urbanizaciones históricas con déficits urbanísticos (años 60-70).
- Agilizar licencias y procesos urbanísticos para proyectos de vivienda protegida, incluyendo tramitación simplificada y contratación pública más flexible.
e) Uso de fianzas de alquiler para financiar vivienda protegida
El Institut Català del Sòl podrá destinar las fianzas depositadas a la financiación de promociones públicas, siempre que mantenga una reserva mínima de liquidez del 5 %. Esto supone una importante fuente de recursos para impulsar nuevas VPO.
3. ¿Qué deben tener en cuenta promotores y grandes tenedores?
Desde HabitaRetail recomendamos revisar las siguientes cuestiones de forma prioritaria:
- Si eres gran tenedor y vendes en zonas tensionadas, deberás comunicar la operación a la Agencia de la Vivienda de Cataluña antes de formalizar la venta. De lo contrario, podrías incurrir en una infracción.
- La venta a particulares no exime automáticamente del derecho de tanteo: si no se cumple el requisito de residencia habitual durante 10 años o no se califica como VPO, la Generalitat puede ejercer el derecho de adquisición preferente.
- Para promociones sujetas a tanteo/retracto, los precios y rentas se vinculan al IPC y se actualizan con los nuevos módulos establecidos.
- Las personas físicas deberán acreditar su condición de gran tenedor (en caso de duda), y las jurídicas están obligadas a inscribirse en el nuevo registro.
