Gesetzesdekret 2/2025: Die neuen dringenden Maßnahmen der Generalitat mit Auswirkungen auf den katalanischen Immobilienmarkt

1. ein neues Paket mit dringenden Maßnahmen für den Wohnungsbau und die Stadtplanung

Obwohl die Generalitat keinen Haushalt für 2025 genehmigt hat, hat sie sich für eine Notverordnung entschieden, die Sofortmaßnahmen mit Strukturreformen kombiniert. Das Gesetzesdekret 2/2025 umfasst Maßnahmen in fünf Hauptblöcken:

2. was ändert sich mit dem Gesetzesdekret 2/2025?

(a) Obligatorisches Vorkaufsrecht und Rücknahme für Großgrundbesitzer in Krisengebieten

Die Meldepflicht für alle Übertragungen von Wohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt wird ausgeweitet, wenn der Übertragende ein Großgrundbesitzer ist, unabhängig davon, ob es sich um eine natürliche oder juristische Person handelt. Diese Maßnahme gilt sogar für Verkäufe an Privatpersonen, vorbehaltlich begründeter Ausnahmen (z.B. wenn sich der Käufer verpflichtet, 10 Jahre lang in der Immobilie zu wohnen).

Die Wohnungen, die die Generalitat in Ausübung dieses Rechts erwirbt, werden als dauerhaft geschützte Wohnungen eingestuft, was entsprechende Auswirkungen auf ihre rechtliche und steuerliche Behandlung hat.

b) Einrichtung des Registers der Haupthalter

Es wird ein obligatorisches Register eingerichtet, in das sich sowohl natürliche als auch juristische Personen eintragen müssen, die der gesetzlichen Definition eines Großvermieters entsprechen (mehr als 5 Wohnungen oder 1.500 m² Wohnnutzfläche). Die Nichtregistrierung oder das Fehlen von Daten wird als schwerer Verstoß betrachtet.

c) Neue Regeln für das Register der Antragsteller für subventionierten Wohnraum

Die Anträge verfallen nach zwei Jahren, wenn sie nicht aktualisiert werden, und es wird die Verpflichtung eingeführt, den Willen zum Erwerb einer VPO zu ratifizieren, bevor die Zuteilung formalisiert wird. Damit sollen inaktive oder betrügerische Zuteilungen vermieden und die Effizienz des Systems verbessert werden.

d) Vereinfachung der Stadtplanung und Rationalisierung des öffentlichen Wohnungsbaus

Mehrere Artikel des konsolidierten Textes des katalanischen Städtebaugesetzes (TRLUC) und seiner Verordnungen werden mit folgenden Zielen geändert:

• Bringen Sie die Publizitätsanforderungen für Verwaltungsinstrumente mit denen für die Planung in Einklang.
• Schaffen Sie Konsortien in strategischen Wohngebieten (ARE) ab und ersetzen Sie sie durch Vereinbarungen.
• Einführung einer Sonderregelung für historische Urbanisationen mit Urbanisierungsdefiziten (60-70er Jahre).
• Straffung der Genehmigungs- und Planungsprozesse für soziale Wohnungsbauprojekte, einschließlich vereinfachter Verfahren und einer flexibleren öffentlichen Auftragsvergabe.

e) Verwendung von Mietkautionen zur Finanzierung von Sozialwohnungen

Das Institut Català del Sòl kann die Einlagen zur Finanzierung des öffentlichen Wohnungsbaus verwenden, sofern es eine Mindestliquiditätsreserve von 5 % aufrechterhält. Dies stellt eine wichtige Quelle von Ressourcen zur Förderung neuer VPOs dar.

3 Was sollten Entwickler und Großgrundbesitzer beachten?

Wir von HabitaRetail empfehlen, die folgenden Punkte vorrangig zu überprüfen:

• Wenn Sie ein Großmieter sind und in belasteten Gebieten verkaufen, müssen Sie die katalanische Wohnungsbehörde über die Transaktion informieren, bevor Sie den Verkauf formalisieren. Andernfalls könnten Sie gegen das Gesetz verstoßen.
• Der Verkauf an Privatpersonen ist nicht automatisch vom Vorkaufsrecht ausgenommen: Wenn das Erfordernis des gewöhnlichen Aufenthalts für 10 Jahre nicht erfüllt ist oder es sich nicht um eine VPO handelt, kann die Generalitat das Vorkaufsrecht ausüben.
• Für Entwicklungen, die dem Vorkaufsrecht/Widerruf unterliegen, sind die Preise und Mieten an den VPI gebunden und werden mit den neu festgelegten Modulen aktualisiert.
• Natürliche Personen müssen ihren Status als Großaktionär (im Zweifelsfall) nachweisen, und juristische Personen sind verpflichtet, sich in das neue Register einzutragen.